Desde las alturas observa Mikel Echavarren (Bilbao, 1962) qu hace el Gobierno. Justo debajo de la sede de Colliers, la consultora internacional que dirige para Espaa y Portugal desde el edificio Cuzco IV, el Ministerio de Economa ha alquilado unas lujosas oficinas para los fondos europeos. Se supone que para desatascarlos.
Echavarren es un ejecutivo atpico. Sus 37 aos de experiencia inmobiliaria le convierten en uno de los grandes expertos tcnicos del pas, aunque analiza la realidad sin perder la sensibilidad social y poltica. Entre maratn y maratn (ha corrido 22, entre ellos los Seis Grandes), ha trabajado para la divisin de Real Estate de Arthur Andersen, cre su propia compaa, Irea, junto a unos socios y, tras venderla a Colliers, se ha quedado como presidente y CEO. Forma parte de todos los foros de prestigio del sector con voz independiente y transgresora. Tambin es patrono de la Fundacin Ana Bella de ayuda a las mujeres maltratadas desde hace 16 aos. Menciona en su biografa que fue teniente del Ejrcito de Aire. «Slo unos das en 1986, despus de hacer las Milicias Universitarias durante 15 meses», recuerda, «es acojonante el tiempo que dediqu». De los recursos que el Estado drena a los jvenes habla mucho. Y no se corta nada.
- De camino a la entrevista, Bloomberg ha lanzado una alerta sobre el hundimiento del precio de las oficinas en Alemania y su posible contagio a la banca. Estados Unidos sufre problemas parecidos. Hay una nueva crisis?
- El valor de los activos est correlacionado con la rentabilidad de los bonos libres de riesgo. Con la subida de la inflacin tan bestial de 2022 y de los bonos soberanos, que en Alemania han pasado de estar en negativo a llegar a 400 puntos, el mercado ha preferido invertir en deuda nacional que en inmuebles. Eso ha hundido la valoracin de los inmuebles y ha subido las rentabilidades que les pides, las famosas yields. Los mercados que tenan las yields muy comprimidas, como Alemania, estn sufriendo mucho.
- En EEUU hay bancos que estn al borde de la quiebra por este motivo.
- En Estados Unidos hay una gran cantidad de edificios vacos, sobre todo, de empresas tecnolgicas. Se ha convertido en un hecho estructural. Aqu, en Espaa, slo es estructural en una parte del mercado, que se concentra en las afueras de algunas ciudades. Antes haba unas necesidades de oficinas, que ahora son un 15 o un 20% inferiores.
- Le consta que haya algn tipo de contagio a la banca espaola?
- Aqu los activos tambin valen menos, pero no es dramtico. Adems, en Espaa a causa de la indexacin de los contratos al IPC, se ha transmitido toda la subida de la inflacin a los inquilinos. Es un mercado muy pequeo en comparacin con Alemania, que tiene cinco ciudades con una gran inversin en oficinas. Espaa es Madrid, y Barcelona, que es la mitad que Madrid.
- Es el de las oficinas el nico segmento crtico?
- No. En el de las oficinas, los activos valen un 15 o un 20% menos, pero han entrado family offices que han comprado con algo de descuento. Han adquirido activos trofeo que no hubieran tenido a su alcance. Lo ms preocupante es que, en un pas que necesita dos millones de viviendas en alquiler, desde el punto de vista financiero sea ms seguro hacer vivienda para la venta. No salen los nmeros.
- La inversin est despeada en Europa, pero ustedes son razonablemente optimistas para Espaa y Portugal.
- Espaa tiene un segmento que lleva tres aos despuntando: el sector hotelero vacacional. Este ao se han invertido 4.240 millones y se ha convertido en el segundo mercado de inversin hotelera del mundo. En Alemania se suelen invertir una media de 5.000 millones al ao y el acumulado del tercer trimestre del ao pasado era de 700.
- Por qu?
- Porque all todos los hoteles son de negocios y estn operados bajo rgimen de arrendamiento. Es decir, donde te dan hoy el 5%, el ao que viene te dan el 5 o el 5,5%. En Espaa, casi todos los contratos tienen un fijo ms un variable. En un mercado donde las perspectivas de crecimiento son bestiales y ya es el principal destino del mundo tras superar a Francia con 85 millones de visitantes, el inversor quiere jugar al variable. El precio medio por habitacin supera los niveles por 2019 y se espera que en siete aos haya 100 millones de turistas. Es un sector en el que no sube la rentabilidad por inflacin, sino por mucho ms. La mquina de hacer dinero est en Canarias y Baleares. Canarias es una locura, con una temporada turstica que dura 12 meses.
- El sector hotelero es suficiente para sujetar el mercado?
- Adems de eso, el mercado espaol ha resistido bastante bien la inversin de vivienda en venta. Aunque haya bajado un 39% la inversin en general, otros han bajado un 70%. Para 2024, nosotros pensamos que la bajada del BCE situar los tipos en 12 18 meses en el 2,5%. A medida que se comprimen las rentabilidades de los bonos en 100 puntos, las yields bajarn entre 50 y 75 puntos bsicos. Eso hace que los activos en Espaa deberan incrementarse este ao entre un 15 y un 20% en su valor. Creemos que el mercado de inversin va a anticipar eso.
- El cambio climtico est cuestionando la inversin inmobiliaria en el sur de Europa?
- No se descuenta en la actualidad. En el largo plazo la banca va a ir incorporndolo en sus anlisis para reflejar la huella de carbono de sus prstamos. Toda la banca est radiografiando para saber cules son los riesgos relacionados con el impacto del clima.
- Cmo es el inversor inmobiliario que llega a Espaa?
- Hay un tipo creciente y otro que entr en el ao 2012 y oscila. Este ltimo es el inversor institucional, formado por gestores de fondos con diversas bolsas de dinero, que pueden usar para temas oportunistas, como compras de deuda, deuda fallida, activos distress o core. Son dos tercios del mercado. El otro tercio, que es el creciente, es el de family office. Son empresarios que han vendido su negocio, suelen ser segunda o tercera generacin de industriales o primera generacin de empresarios de energa sostenible, medicina o investigacin mdica. Tienen entre 200 y 1.000 millones de euros. Hay ms de los que la gente se cree. Nosotros los tenemos radiografiados.
- Siempre que se habla de inversin se habla de seguridad jurdica. A este Gobierno se le ha criticado por este asunto. Cmo lo valoran?
- Hay algunos aspectos de una gran seguridad jurdica que son inatacables por parte de cualquier Gobierno en Espaa. Aqu nos parecen normales, pero en otros pases no lo son: los notarios y los registros. En Espaa t eres propietario de un inmueble y ya puede pasar un bulldozer por encima que sigue siendo tuyo. Eso en otros pases no est tan claro. Dnde afecta la inseguridad jurdica? Pues especialmente al desarrollo del suelo, de suelo urbanizable a suelo urbano. Lo es tanto que ah no entra ningn fondo. No puedes calibrar qu plazo tienes. En temas polticamente sensibles, como la vivienda en alquiler, se ha visto que la intromisin ilegtima del Gobierno en un negocio privado afecta mucho. Hay factores de carcter fiscal, de la Seguridad Social, de aumento de la carga a las socimis… pero se puede convivir con ellos. Con lo que no se puede convivir es con una inseguridad propia de la Edad Media en el desarrollo del suelo. Y todos esos mensajes a los inversores calificndolos de buitres, tambin hacen dao, aunque es ms difcil de calibrar.
- Cuando se renen con inversores institucionales les preguntan por la seguridad jurdica?
- S, claro. Por ejemplo: no hay prcticamente inversores institucionales para vivienda en alquiler en Catalua. Donde van los fondos es a Madrid y algn sitio ms, como Mlaga o Valencia. Pero en Barcelona, que es el sitio donde hay ms okupas por metro cuadrado, donde ha sido el laboratorio de la Ley de Vivienda, no invierte nadie.
- Cree que ya se ha producido todo el ajuste de precios en el mercado?
- Con carcter general, lo peor de la bajada de precios ya ha ocurrido. Otra cosa es que se materialicen ms o menos operaciones. Poniendo un smil de la montaa, puede que subas a un pico y ya empieces a bajar, o puede que empiece una meseta a 4.000 metros.
- Tiene solucin la accesibilidad a la vivienda para los jvenes en Espaa?
- S, pero no antes de 15 aos. Hay, por un lado, un problema estructural, que es la productividad. Est bajo mnimos. El sueldo nominal del primer empleo es ms o menos el que haba hace 25 aos, pero con ms retenciones del IRPF y con ms coste de la seguridad social. Adems de con el poder adquisitivo, hay un problema con los grandes retenedores, que son la Seguridad Social y el Estado. Es una hipocresa gigante en que el sueldo medio en Espaa sea de cerca de 22.000 euros, el neto de unos 16.000 y el coste salarial para la empresa sea de 32.000. A los jvenes el Estado les quita el sueldo y despus dice que no pueden acceder a la vivienda.
- Qu otras medidas ve?
- Echarle imaginacin. El Estado dice que avala un 15% que los jvenes accedan a la vivienda y les meten un 10% de IVA. Pues no les cobres el IVA o que el IVA lo paguen en 20 aos. Hay que desapasionar el problema, ver dnde queremos estar en 20 aos y qu hay que hacer. En lo de fabricar ms suelo tengo mis dudas. Cuanto ms suelo haya, ms suelo tendrn los promotores. Pero en Madrid hay millones en oficinas y se puede reciclar el uso. Pero, sobre todo, el tema de la productividad es el ms grave. En un pas donde tienes 80.000 millones de dficit al ao ests drenando recursos de la actividad econmica ms productivas para financiar al Estado.
- Y por el lado de la oferta?
- Pnselo fcil a la iniciativa privada para desarrollar vivienda sobre suelos dotacionales, sobre suelos privados que no tienen sentido. Hay que buscar el urbanismo ms flexible.
- El objetivo de la Ley de Vivienda es hacer ms barato el alquiler y la compra, pero el precio sube.
- El objetivo principal de la Ley de Vivienda no es abaratar el mercado, sino captar votos. El PSOE saba que las medidas eran contraproducentes. Yo he estado con un director general valorando estas medidas, que entonces las propona Podemos, y coincidimos en que seran contraproducentes. Se saba. Cuando t limitas el libre mercado, disparas el mercado negro. Si imposibilitas echar a una familia que se define como vulnerable por parte de una ley, pues el arrendador no alquila a esa familia vulnerable. El mercado reacciona de forma lgica. Se haba ensayado en Barcelona. La Ley de Vivienda juega con una enorme frustracin ciudadana.
- Me ha insistido en que el mercado de construccin para vivienda en alquiler est gripado. Por qu?
- Los fondos que invierten en vivienda para el alquiler no tienen habilitada la capacidad de correr riesgo de promocin. La forma natural de hacer su negocio era ir con un promotor que comprara el suelo y establecer un contrato de llave en mano. En este mercado, entre la rentabilidad bruta y la neta pierdes aproximadamente un punto. Ahora el neto de las rentabilidades que se exigen son del 5,5%. No salen los nmeros. Se come todo el margen que tena el promotor. Y, adems, no se sabe cmo financiarlo por la incertidumbre en los tipos. El que ya haba comprado suelo hace una divisin horizontal y lo vende como vivienda.
- Pone como mal ejemplo Catalua, hay alguien que lo haga bien?
- En Madrid el plan Vive ha salido bien porque se han conjugado los astros. Es la va. Para cobrar menos por los alquileres que el mercado, te tiene que costar menos hacerlos. Qu es lo que abarata? Que no pagas el suelo. Es un derecho en superficie a 75 aos. En ese momento, adems se financi bien con La Caixa a tipos baratos. Ahora no se podra.
- Pero hay un punto crtico con las grandes ciudades. Lisboa se ha quedado sin vivienda para las rentas medias a base de atraer grandes fortunas.
- Madrid vende entre el barrio de Salamanca y Chamber 200 viviendas al ao a una media de tres millones. Es un negocio de 600 millones. Pero eso tiene su nicho. Pensar que el precio del barrio de Salamanca se incrementa porque entran ricos no es objetivo. Lisboa tiene peor urbanismo y peor fiscalidad.
- La vivienda de lujo sigue en auge?
- Es un mercado de Madrid por la conexin en Hispanoamrica y por la restauracin del ocio de los ltimos aos. Tambin por la oferta de educacin privada de escuelas de negocio. Cul es el siguiente salto? Marbella. Hay ms diversificacin de nacionalidades.
- Un sector en el que hay ms demanda que oferta es el de los centros de datos. Pero hay atasco regulatorio.
- Nosotros somos el asesor nmero uno en data centers en Espaa. Es un mercado muy complejo. Madrid es el centro ideal porque est donde confluyen los cables submarinos que conectan la Pennsula Ibrica con Amrica y frica, y tiene una oferta insuficiente. Podra asumir miles de millones de euros de inversin, pero se ha chocado con la realidad: los plazos de la obtencin de potencia y la incertidumbre en la obtencin de potencia.
- En qu afecta?
- La determinacin de la potencia que se adscribe a una zona geogrfica es a travs de planes quinquenales. Ahora mismo se estaba otorgando la potencia para el ltimo plan quinquenal y se estaban anticipando cartas de respuesta por las compaas elctricas con cargo al siguiente. En diciembre, el Gobierno meti de clavo en un decreto sobre otras cosas que adjudicaba las potencias a cualquier sitio menos a Madrid. Est impugnado por la comunidad autnoma. Eso crea una enorme incertidumbre y una situacin casi parecida a la de la moratoria de hoteles de Barcelona. Es decir, aquel que tiene potencia vale mucho y el que no la tiene no vale nada. Aun as hay un gran inters por comprar suelos con potencia de verdad, data centers y operadores existentes. El inters est en Madrid, el sur de Lisboa y el entorno de la ciudad de Barcelona. Pero nos podemos estar pegando un tiro en nuestro propio pie por no hacer de la capacidad de captacin de negocio digital una prioridad.
- Qu motivacin hay para dejar a Madrid fuera en ese real decreto?
- Nosotros creemos que es una motivacin poltica.
- Las llamadas inversiones alternativas, como las residencias de estudiantes, son nichos reales o slo cuestin de titulares?
- Hay mucha literatura. En residencias de estudiantes hubo transacciones el ao pasado por 175 millones, que no llegan a dos operaciones de hoteles. Pero tiene atractivo. Espaa tiene una capacidad que no est cubierta para los estudiantes extranjeros. El principal destino de Erasmus en Europa es Valencia. Las residencias son un negocio que cada vez se consolida ms, una especie de hotel o apartahotel especializado.
- Todo est atravesado por la demografa.
- Claro. Yo no s si a futuro se van a necesitar oficinas, pero hospitales… Es un negocio llave en mano a 15 o 20 aos. Los operadores de los hospitales no quieren gastarse 70 millones en cada inmueble y prefieren expandirse en Espaa con diez o doce. Lo veremos este ao. La demografa es un factor ms seguro hoy que muchos otros. En residencia de ancianos se mueven rentabilidades del 6 o 6,5% ms el IPC y la solvencia depende de la aseguradora que lo gestiona…
- Y el coliving?
- El dinero busca inversiones rentables. Es como el agua, que cuando choca con un muro, va para otro lado. El que invierte en coliving se lo plantea as: «Como me salen los clculos para hacer vivienda de alquiler porque el suelo es muy caro y al promotor le sale mejor venderlas, pues me voy al terciario, donde el suelo iba para oficinas, y hago apartamentos de media y larga estancia de 30 metros cuadrados y donde pueda cobrar en lugar de 11 y 12 euros por metro cuadrado y mes pues 30». Es grande el mercado? No. Es accesorio, aunque pueda tener un segundo empuje en Madrid, porque la Comunidad puede permitir recalificar oficinas y bajos como vivienda de alquiler siempre y cuando alquiles a precios de VPO.
